«Поскольку деньги любят тишину и спокойствие, инвесторы сегодня предпочитают рынки Европы (Лондон, Париж, города Германии), где коррекция была не такая существенная, как в России», - сказал он. К примеру, в Лондоне сейчас можно приобрести объекты с доходностью 7-8% в год. Кроме того инвесторов смущают российские страновые риски. Поэтому вероятность сделок с участием западных инвесторов Евгений Семенов оценил как очень низкую.
Многие зарубежные банки также свернули свою активность в России, продолжил Семенов. Они затаились, занимаются мониторингом рынка, хотя и продолжают «фондировать» надежных и проверенных заемщиков.
Поэтому эксперты рынка коммерческой недвижимости сегодня могут рассчитывать только на российских инвесторов. Их можно разделить на две категории, полагает директор по инвестициям Knight Frank. Первые - это те, которые рассматривают возможность приобретения дистрессовых активов, где доходность находится на уровне 17-18% годовых и выше. Вторые – это частные инвесторы или инвестиционные компании, которые управляют частным капиталом, они стремятся инвестировать для сохранения своих средств. Поскольку в отличие от сегодняшнего фондового рынка вложения в недвижимость хоть и менее доходные, но более надежные.
Инвестиции в недвижимость сложны еще и потому что «лихорадит» рынок аренды. Так, в Москве если строительная активность и снизилась, то в ближайшие 12-15 месяцев на офисный рынок еще по инерции выйдет 500-900 тыс.кв.м новых площадей. Это еще больше увеличит давление на рынок аренды, и так находящийся под прессом субаренды. Таким образом доля вакантных площадей сегодня достигает 15-20%, и продолжает увеличиваться. «Инвестиционные сделки на рынке недвижимости можно ожидать не ранее чем стабилизируется рынок аренды, и инвестор сможет адекватно оценить стоимость объекта, - отметил Евгений Семенов. - Сегодня оценить стоимость активов не представляется возможным, однако по ожиданиям покупателей объекты подешевели на 40-50%». Однако сделки начнутся, когда цена упадет еще ниже, считает он. К примеру, за здание ценой в $300 млн покупатель сегодня готов заплатить $100-150 млн.
Когда появятся инвесторы, то вкладывать они будут в московский и санкт-петербургский рынки, уверен Семенов. Потому что в регионах ситуация еще нестабильнее, чем в столице. И хотя столичный рынок был «перегрет», Москва все-таки самый большой город в Европе и возрождение начнется, скорее всего, отсюда.
В складском секторе изменился размер арендуемых площадей, они стали меньше на 20-25%, однако активность игроков по итогам третьего квартала даже выросла, заявил директор по индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов. Кроме того, заметил он, на 20% снизились ставки аренды. Отмечается также уменьшение сроков аренды: сегодня уже с трудом можно подписать договор аренды на 5-7 лет. А некотрые владельцы готовы даже на рублевую арендную плату на первые год-два. «Складская недвижимость, как и офисная, также испытывает гнет субаренды, - отметил Холопов. – Если в 2008 году субаренда выбросила на рынок 80-100 тыс.кв.м, то в 2009 мы ожидаем 250-300 тыс.кв.м складских площадей». К ним в этом году добавятся еще 550 тыс. новых площадей, находящихся на высокой стадии готовности сегодня.
Тем не менее, по мнению директора по индустриальной и складской недвижимости, кризис заставил обратить внимание на логистов. Стали появляться сделки по ответственному хранению, например. Поскольку компаниям сложно прогнозировать спрос и обороты, они предпочитают не арендовать складские площади самостоятельно, а пользоваться услугами логистов.
Сегодняшний спрос Вячеслав Холопов оценил в 1 млн кв.м в год, включая и некачественные помещения. Продолжает снижаться количество клиентов, разыскивающих складские площади от 10 тыс. кв.м, таких сейчас единицы. Поэтому приходится обращать внимание на клиентов, ищущих и 1 тыс.кв.м, к примеру. «Кризис сделал актуальным лозунг «Лояльность к клиенту», - порадовался за арендаторов он.
| 